総務省統計局は9月末、2023年の住宅・土地統計調査の確報集計結果を公表しました。それによれば、最新の全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8％。いずれも過去最高を更新しています。
空き家問題は、多くの方がいずれ直面する問題です。実家が空き家になるのは相続後とは限らず、両親が高齢者施設などへ入居したことを機に空き家になることもあります。空き家の維持・管理には時間やお金がかかり、経年とともに価値も低減していくため、空き家になったときに実家の売却を検討すべきでしょう。しかし、所有者が認知症を発症している場合は家が売却できない可能性があります。
不動産の売却には「意志能力」が求められる
不動産は、当然ながら所有者しか売却できません。しかし、所有者であればどのような状態にあっても良いわけではなく、所有者の「売る」という意志が確認できなければ不動産は売却できません。
意志能力が欠如されていると判断される可能性のある状態の一つが、認知症の発症です。認知症の症状はMCI（軽度認知障害）から重度のものまで千差万別で、所有者の意志能力を判断するのは意志ではなく司法書士のため、認知症と診断されたからといって必ずしも不動産が売れないというわけではありません。しかし、中度から重度の場合は意志能力があると判断されるのは難しいと考えられます。
意志能力が欠如している場合は「委任」もできない
不動産売却は所有者からの委任を受けた代理人が進めることもできますが、これも所有者に意志能力があることが前提です。意志能力が欠如していると判断される方による不動産の売却や委任行為は無効となります。
親が認知症になってしまった後の対策
意志能力が欠如した場合は「委任」はできないものの、「後見人」を立てることは可能です。意志能力が無い方が後見人を立てるには、法定後見制度を利用することになります。
法定後見制度とは、家庭裁判所が認知症の発症などで意志決定ができなくなってしまった方の法定後見人などを選任する制度です。障害や認知症の程度に応じて「補助」「補佐」「後見」の3つの種類があります。成年後見人の職務内容は「財産管理」と「身上監護」です。法定後見人は、本人に代わって法、律行為や資産の管理、介護費、医療費の支払いなど被後見人の利益になると考えられる行為ができます。
自宅の売却が認められるとは限らない
法定後見人は法律行為も可能ですが、自宅の売却については裁判所に認めてもらえるとは限りません。それは、自宅の売却が被後見人の利益とは言い切れないためです。「自宅を売ることで介護費や医療費を捻出できる」となれば被後見人の利益となりますが、見方によっては「自宅を売ることで帰る場所を失う」とも捉えられます。
法定後見人を立てたとしても、自宅の売却を許可してもらうためには裁判所への申し立てが必要であり、必ず認められるわけではないということは認識しておきましょう。裁判所の許可が下りない場合は、相続後に自宅を売却するしかありません。
親が認知症になる前の対策
空き家になったタイミングで確実に自宅を売却したいとお考えの場合は、不動産の所有者が元気なうちに「任意後見制度」や「家族信託」によって備えておくことが大切です。
任意後見制度とは
任意後見制度も後見人を立てるという点においては法定後見制度と同じですが、認知症などを発症した後ではなく、認知症などの発症に備えてあらかじめ自身が選んだ人を後見人として決めておく制度です。法定後見人は家庭裁判所が選任しますが、任意後見人は配偶者や子など自分が信頼できる人にお願いできます。
契約内容に自宅の売却も含まれていれば、任意後見人は家庭裁判所の許可なく自宅を売ることができます。自宅の売却の条件として「介護費用が不足した場合に限る」「自宅が空き家になった場合に限る」といった条件も付けることも可能です。本人が元気なうちは後見制度の効力は生じません。
家族信託とは
一方、家族信託とは、不動産など自分の資産を信頼できる家族に託し、あらかじめ定めておいた目的にしたがって管理や処分、承継するための手段です。後見制度と異なり、託された人は「受託者」として不動産に登記されます。また、効力が生じるのは契約直後という点も任意後見制度と異なります。
受託者は信託不動産の管理や売却が可能ですが、後見人のような身上監護権はありません。信託資産の管理や処分は可能であっても、介護や医療などに関する契約手続きの代行はできません。
必要に応じた「備え」を
所有者が認知症などにより「意志能力」がないと判断される場合は、自宅を売ることはできません。法定後見制度を活用することで売却できる余地はありますが、必ず認められるわけではありません。将来に備えるには、所有者が元気なうちに任意後見制度や家族信託で託す人を決めておくことが有効です。
誰にどのような形で託すかを検討するには、自宅の価値を知り、家族で話し合うことも大切です。不動産の査定や活用、ご売却の際はお気軽に弊社にご相談ください。
